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物业小区保安外包的优劣势与利弊解决方案

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物业小区保安外包的优劣势与利弊解决方案

发布日期:2015-10-28 11:59
一、  物业保安服务管理外包的优势 
1、降低经营成本。  其一,由于专业化分工所带来的高效率,许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。这些企业通过承揽大量专项服务业务,通过规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率,因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务,从而使得物业管理企业节省运营的费用。  其二,通过保安、保洁业务外包,日常工作中只需配备少数维修人员,管理开支大为减少,特别是减少在人力资源管理方面的成本。目前国家对劳动用工制度的加强监管,用人单位的用工成本逐步升高,外包服务可以有效降低这方面的成本。 其三,将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资,在财务管理上,支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理,通常更容易进行成本控制。比如大型的保洁公司能够在专用设备方面实现共享,而不必在每个物业点都采购专用设备,从而降低设备投资。  总之,业务外包可以有效降低成本,增加企业利润。 
2、 物业保安服务管理外包可以有效地提高服务质量。  专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品(服务)质量。专业公司由于业务相对单一而且专注,使得其专业化优势得到充分彰显。比如专业的电梯维修保养公司,可以科学规范地制定详细的维护保养计划,达到预想的维护保养效果;专业的保安公司,有较系统的保安员管理办法及训练方式以及广泛的招聘渠道,结合当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫,这必将大大加强治安防患能力。 
 3、 物业保安服务管理外包可以规避一些风险,增强企业防范和抵御风险的能力。 对于风险高、管理难度大、专业性强的业务,也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。如电梯设备的维保与运行,在多数物业管理企业均采用外包的服务方式,其原因可能包括:电梯属特种设备,国家对其的管理要求极为严格,要求从业企业有专项资质许可(包括经营资质和安全许可),从业人员技术要求较高且要持证上岗,属于典型的技术含量高、管理难度大、安全责任风险大的专项外包业务。  同时保安、保洁服务的外包可以有效降低企业在用工方面的风险  
4、 物业保安服务管理外包与物业管理企业实施专项服务业务转委托带来的最直接好处,是通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具成本效益、最有价值的核心业务上,使物业管理企业人员保持精干,从而获得提升核心竞争力的机会。物业管理企业通过专项业务外包,逐步从繁杂的专业化事务中解脱出来,成为物业管理的组织者、监督者和协调者,实现了“管理”职能的回归,扮演了一个服务集成商的角色。物业管理企业不是业主服务需求的生产者,不再直接向业主提供有形服务,而是通过提供间接服务、人文服务和信息服务,组织和落实社会专业服务资源,为业主提供服务。
5、培训优势
在这一方面然后物业公司以及自管保安的单位都无法与专业的保安公司相比较,管理培训的人才物业等单位都不具备,如果有保安突然辞职,往往都措手不及,因此保安服务外包是毋庸置疑的趋势。  
物业小区保安外包托管的优势分析
二、 物业保安服务管理外包的劣势
与世界上任何事物一样,物业保安服务管理外包的不足和缺陷是与优势是同时存在的,尤其是在我国社会转型时期,物业管理市场尚不成熟的时候,这种不足和缺陷就更加突出,主要表现在以下几个方面:       
 1. 外包的服务质量难以控制。  一般外包都是通过招标方式进行,通过对投标方服务质量、价格、资信等方面评估最终确定合作方。但是一旦决定了合作方,实际质量是难以控制的,因为通常只能控制对方的管理者或代表,而直接操作作业者可以听或不听物业管理企业的指导与要求,致使质量在第一现场难以控制。
2. 外包难以体现物业管理企业的形象及企业文化。  外包专业公司与物业管理企业毕竟是两家人,企业的文化、服务的理念往往有较大的差距,物业管理企业很难通过合同或简单沟通可以消除其差别,如果外包业务或项目的内容、外延定义不清,则容易带来运作混乱与责任不清,给业主造成物业管理企业形象不佳的印象。
3.  外包在提供服务的时间上往往滞后。  由于物业管理服务需要具有预见性、处理突发事件的应变性及强有力的引导能力,而事实上按照合同条款很难满足对不确定因素的处理,加之发包方和承包方在沟通上有一定的程序,同时双方一般又不在同一地点,要提供与事先约定或有规律性不相一致的服务,在时间上往往相对滞后。
4. 外包导致物业管理企业协调管理的难度加大。  在履约过程中,物业管理公司对专业性服务企业既不能约束过紧,影响他们积极性的发挥,也不能放任自流,影响外包业务的质量。物业管理公司应把专业性服务企业纳入自身的整个管理体系中。实践证明,游离于管理体系之外的外包,成功率是不高的。

、保安外包的弊端如何解决
1 找专业的保安服务公司
:专业的保安服务公司其实还是有非常高的门槛,与保洁和绿化的区别还是相当大的,其实有一定规模的保安公司在上海乃至全国并不多,前期的考察与足够多的案例分析,就可以看出该保安公司的管理水平,业务水平,企业规模等。
2 甲方的管理指标的制定与保安管理条例的制定修改,在这方面就显得非常重要了,往往投标的保安公司对各种制度的制定一般依据自己的经验以及未来管理方便而制定的,那么作为甲方就要根据自己的实际情况作出修改交给乙方确定。
3 管理方的监督和制度的执行,依据双方制定的条例甲方要严格监督乙方执行,并通过双方的磨合一段时间提出适当的修改及整改意见,通过严格的管理以上的弊端就微乎其微。
 
四、结论  
物业外包将促进物业行业的进一步分工,使部分物业企业专注于高附加值领域,物业管理中的低利润、日常性、专业性业务可外包给专业公司。通过外包,可使外包服务的提供商与接受商,均能专注于自己的核心有竞争力的业务,通过双方的协作,提高物业服务的质量和业主的满意度。这将会促进国内物业市场的近一步的扩大,有利于政府机关,学校、医院、企业、住宅、办公等单位的物业分离,实现专业化、社会化物业管理。在物业外包中,对交易费用与风险的监管,决定了外包的可行性,利润的多少,能否长期合作等。因此交易费用与风险的监管是物业外包成功的关键之一。 总之,物业外包可促进物业产业升级与良性发展,是现代物业企业发展的战略选择,将会成为一种新的物业管理发展模式。